[종합부동산세] 종부세 실전 Q&A

안녕하세요. 제이팍터보S의 박부장입니다^^

종합부동산세, 이른바 '종부세'는 이론적으론 알고있는데 실제 적용되는 사례가 궁금하셨을겁니다.

좋은 내용들이 있어서 준비해봤습니다.

참고해주시면 될 것 같습니다^^

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** 종합부동산세 Q&A **

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1. 1주택자는 무조건 공동명의가 유리할까?

- YES. 대부분의 경우는 그렇습니다​​. [다만, 단독명의이면서 고령자공제에 장특공제를 적용받으면 달라짐]

1주택을 공동명의로 가지고 계신분 부부라면 매년 9월15일-30일에 선택하여 신고할 수 있게되었습니다.

따라서 1주택자로봐서 종부세액을 공제받을것인지 혹은 공동명의 2주택자로 봐서 적용받을것인지

선택이 가능합니다.

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2. 조정대상지역 1세대 2주택입니다. 부부 각자 단독명의라면 종부세는 일반세율인가요? 중과세율인가요?

- 종부세는 '인별과세' 이기 때문에 각각 한채씩 보유하고 있다고 봅니다.

따라서 2채를 가지고 있다고 가정했을 때, 부부가 각각 1채씩 갖고있는게 종부세 절세 측면에서는 당연히 유리합니다.

다만, 공동명의로 보유할 경우에는 지분(50%)에 대해서도 1채로 보기때문에 두채를 모두 공동명의 하게 될 경우

2채씩 보유하는 꼴이 되기때문에 둘다 중과세율을 적용받습니다.

따라서 부부가 1세대 2주택자 라면 단독명의가 유리하겠습니다.

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3. 2018년 투기과열지구의 A아파트에 당첨되어 분양권을 남편에게 50% 증여했습니다.

2020년엔 남편이 비조정대상지역에서 또 B분양권이 담첨되었는데요.

2021년 상반기 A주택을 등기하고 2023년 하반기 B주택을 등기할 경우

종부세를 아끼려면 명의 설정을 어떻게 하는게 좋을까요?

- 현재상태기준, 남편은 조정지역 1채(50%), 비조정지역 1채 = 중과아니고 일반세율

아내는 조정지역 1채(50%) = 일반세율

세율적으로 지금도 불이익을 받고있는 상태는 아니지만, 비조정지역이 조정지역으로 바뀔경우가 문제입니다.

그렇게되면 남편은 조정지역에 2채가 되니까, 비조정지역의 주택을 공동명의로 하게되면

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* 남편: 조정 50%, 비조정 50% = 2채 / 아내: 조정50%, 비조정 50% = 2채

둘다 낮을세율로 적용을 받을 수 있습니다. 만약에 비조정지역이 조정지역으로 바뀌더라도

남편이 조정지역 2채인데 과표가 많이 높아져있는 상태에서 종부세를 내는것보다

둘로나눠서 과표를 낮춘상태에서 중과세율을 적용받는게 유리해보입니다.

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4. 부부간의 증여가 6억 비과세인데, 남편이 아내에게 주면 끝인가요?

- 부부간 오는 금액 6억, 가는 금액 6액 , 합산 12억 까지 가능합니다

EX) 남편이 아내에게 6억 증여후 ,다시 아내가 남편에게 6억을 증여해도 비과세 (합산 12억)

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5. 오피스텔 7채를 보유중입니다. 모두 주거용도로 월세를 주고있습니다. 공시가 1-2억 사이인데,

이 오피스텔들도 종부세 과세 대상인가요?

- 네. 당연히 종부세과세 대상입니다.

세부적으로 보면, 오피스텔 종부세를 내는지 여부를 보려면 먼저 재산세를 무엇으로 내고있는지가 중요한데요.

종부세과세대상자는 주택분 재산세를 납부하는 부동산은 주택분 종부세를 내야합니다.

오피스텔은 공부상으로는 근린생활시설인데, 주거용으로 쓰면 주택이고

상업용(사무실)로 사용하게 되면 건축물과 토지분으로 재산세가 나오게 되는것이죠.

결론적으로 내가 갖고있는 오피스텔의 재산세가 무엇으로 나오는지 확인을 먼저 해봐야하고

주택으로 나오고있다면 당연히 종부세과세대상입니다.

[다만, 한 번 주거용으로 썼더라도 상업용으로 못쓰는것은 아니고 변경 가능합니다.

구청에 전화하여 변경요청 가능]

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6. 임대사업자인데 9월 종부세합산배제 신고 시기를 놓쳤습니다.

- 기존에 합산배제시기를 놓쳐서 고지서는 나왔지만 납부는 안한상태라면

관할세무서 전화를 해서 기존에 등록했던 물건지가 합산배제가 안되어있으니 합산배제를 원한다고 말씀하시면

종부세합산배제적용된 고지서로 재발급을 해줄것입니다.

만약에 종부세를 이미 납부했더라도 '경정청구' 를 통해서 돌려받을수도 있습니다.

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