꺼진 불도 다시보자. 꺼진 재개발도 다시보자? 공공재개발에 대하여...

정부는 얼마 전 LH(한국토지주택공사) 혹은 SH(서울주택도시공사)와 손을 잡고

약 2023년 까지 서울시에 2만여가구 주택 물량 공급을 하겠다고 발표했었습니다.

(공공재개발)

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사업성이 좋게 평가 받거나 입지가 훌륭한 지역은 참여하고자 하는 의지가 현저히 적을 것이라는 우려와

정비사업의 또 다른 긍정적인 변수카드라는 상반된 의견들도 있었습니다.

(정비구역 일몰제에서 해제를 간신히 면한구역이나 흐지부지된 지역들의 또 다른 모색처 -> 공공재개발 사업지)

분명히 시범단지가 지정이 되고 확대가 될 것으로 보여지구요.

점차 추진이 되면 될수록 확실한 가이드라인을 잡아 갈 것으로 보입니다.

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공공재개발의 뚜렷한 장점 몇 가지는

1. 용적률 최대 130%까지 상향 - 추가로 더 지을 수 있습니다. (단, 임대주택비율도 증가)

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2. 기간 단축 (50% 정도 수준) - 대단지들의 경우 조합설립인가 난 후 10년까지도(ex-송파 헬리오시티) 걸리는데,

이 부분을 50%수준인 약5년정도로 단축시키겠다는 내용입니다.

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3. 분양가상한제 적용 제외 (for 재개발 수익성) - 1번 항목과 더불어서

용적률 인센티브를 줌과 동시에 분상제를 피하게 됨으로써 수익성에 -영향을 끼치진 않을 것 같습니다.

(임대주택비율이 늘어난다고 해도 그만큼 일반분양분 또한 당연히 늘어나기 때문에)

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이 외에도 중도금 부담률도 낮아지고

사업비나 이주비에 대한 주택도시기금의 융자 혜택이라든지

세입자 지원 혜택 등 다양한 장점이 있겠습니다.

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다만, 이 모든 혜택지원 및 요건완화의 기본 전제는

임대주택비율을 대폭 늘려서 공급을 해야만하는 조건입니다. (증가된 세대중 최대50%까지)

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또한 보통의 입주자들은 1군 브랜드를 원할텐데

공사단가가 낮게 책정하게 되면 1군 브랜드가 과연 들어올까라는 우려섞인 목소리도 있습니다.

(다만, 요즈음엔 1군브랜드들도 소규모정비사업,가로주택정비사업 등 에 들어가는 만큼

수주난이기에 공공재개발에 참여할 것이다라는 다소 상반된 좋은 의견도 있구요)

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앞서 말씀드린 내용들 중에서

좀 더 구체적이고 자세한 디테일은 본격적으로 시행이 되고

시범단지가 나와야 알 수 있을 것 같네요 ㅎㅎ

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반대하는 사업구역도 분명히 있습니다만,

존치 될 경우, 개선될 수 있는 것들은 없기에 빠르게 판단 후

관심을 보이거나 이미 신청한 지역들도 눈에 띄네요.

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흑석2구역, 성북1구역, 양평14구역 등등이 이미 공공재개발 참여의견서를 제출하였습니다.

이 외에도 성북5구역, 강북5구역, 미아11구역, 청량리6구역, 답십리17구역, 장위8,9,11,12구역,

흑석1구역, 한남1구역, 신길1,3구역, 증산4구역 등등 또한 설명회 참여 등등 관심을 보이고 있다고 합니다.

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서울권대에서 시범단지 지정 후 시행이 되면 점차 수도권 일대까지 확대적용 될 것으로 보여집니다.

(수원을 비롯하여...)

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자세한 사항은

우선 공모 후 모집뒤에 연내 후보지를 정할 예정이라고 하니,

좀 더 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.

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요즘의 재개발 사업은 구역지정만 되어도 P가 2-3억씩은 우습기 때문에

미리 알아보고 선점투자 하는 것이 가장 베스트구요.

결국에는 거품을 최대한 뺀 가격을 지불하고

투자하는 방식이기에 자기자본 레버리지 활용의 측면에서

수익률을 극대화 시킬 수 있고 효율적으로 활용할 수 있는 방안이기 때문에

공공재개발을 한 번 쯤은 눈여겨 보셔도 괜찮을 것 같습니다.