[1세대 1주택 비과세] 완벽 분석. 제대로 알아보자!

안녕하세요^^ 제이팍터보S의 박부장입니다 :)

1세대 1주택 비과세 관련해서 많은 분들이 궁금해하십니다. 기본요건은 알지만 헷갈리는 부분들도 많고

1가구 1주택? 1세대 1주택? 어떤표현이 맞는거지??등등

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우선 1세대 1주택 비과세 양도소득에 대한 내용은 아래와 같이 소득세법 제89조에 언급되어 있습니다.

소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.> 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (일시적 1세대 2주택) (이하 생략)

즉, 1세대가 1주택을 보유하는 경우(일시적 2주택자 포함)로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택인 경우,

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(단, 9억초과하는 고가주택은 제외)

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그렇다면 1. 1주택을 보유한 1세대가 비과세 혜택을 받기 위해 충족해야하는 '대통령령으로 정하는 요건'이

무엇인지와

2. 비과세 혜택에서 제외되는 '대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택'이 무엇인지 알아보겠습니다.

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1. 1주택을 보유한 1세대가 비과세 혜택을 받기 위해 충족해야하는 '대통령령으로 정하는 요건'

소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1~4. 생략 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 ②~⑨ 생략 ⑩ 생략 ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

가장 기초가 되고 일반적으로 활용되는 내용만 빨간색으로 표시하였습니다.

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위의 내용을 요약하면 1세대 1주택을 비과세 받기 위해서는

해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 한다.

단, 취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 뿐만 아니라 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

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조정대상지역의 여부에 따라 2년 거주요건이 추가되는 것이기 때문에 매우 중요한 부분이며,

납세자 보호를 위한 장치가 어느정도 필요하다.

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예를 들어, 무주택세대가 비조정대상지역의 주택을 매매하기 위해 계약을 체결하였으나 잔금을 치루기 전 조정대상지역으로 지정되었다고 해서 비과세 요건에 2년 이상 거주요건이 발생한다면 굉장히 난처할 것이겠죠?

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이러한 경우를 방지하기 위해 위의 제154조 제1항 5호에 예외규정이 명시되어 있다.

즉, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전*에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우로서

계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주요건이 발생하지 않습니다.

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분양권도 마찬가지입니다.

무주택세대가 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급할 당시에는 비조정대상지역이었으나 추후 해당지역이 조정대상지역으로 지정된 후 잔금을 지급했더라도 2년 이상만 보유한다면 비과세를 받을 수 있다.

(계약금 지급일 당시 무주택세대여야 함)

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2. 비과세 혜택에서 제외되는 '대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택'

소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

즉, 비과세 혜택에서 제외되는 고가주택은 9억원 기준입니다.

그렇다고 해서 9억원 초과인 고가주택이 비과세 혜택을 전혀 못 받는 것은 아니며,

아래와 같이 9억원 초과 비율을 계산하여 양도차익이 발생하게 됩니다.

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예를 들어, 5억원에 취득한 주택을 비과세 요건을 갖춘 뒤 15억원에 양도한다면,

고가주택시 과세에 적용될 금액은 (15-5) x [(15-9)/15] = 4억원이 됩니다.(경비등 공제혜택 우선은 편의상 배제)

만약 비과세 요건을 갖추지 않고 양도한다면 양도차익은 10억원이 될 것이며, 양도세도 크게 증가합니다.

 

이처럼 공식과 법조문을 통해서 알아봤습니다.

많은 도움 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다^^