2020년도 부터 개정되는 세금계산법? 이 것 몰라서 2억 손해보신 분 계심

안녕하세요. JAYPARK TURBO 'S'의 박부장입니다.

조금 늦었지만 2020년도부터 개정되는 세금관련 법들을 포스팅 하겠습니다.

2021년도에는 또 다르게 개정 될 예정이오니 주의하셔야겠습니다 :)

자, 그럼 시작할까요?

 

2020년부터 신설되는 1주택자 - 9억초과하는 고가주택보유 - 장기보유특별공제

1. 1주택자가 2020년 양도하는 고가주택의 경우, 10년이상 갖고있고 2년 거주 해야 최대80% 혜택 받을수 있음

2. 1주택자가 2021년 양도하는 고가주택의 경우, 10년이상 보유하고 10년이상 거주해야 최대80% 혜택
둘이 각 4% 계산함
ex) 10년 보유하고 4년 거주했다면? '56%' 장특공제 받는 것 → 연속해서 살 필요없고 총 합만 10년 거주하면 됌



임대사업자-종부세 관련 (다주택자)

1. 1주택자공시가  9억 초과하면 종부세 대상자, 단 재산세낸거 빼고 (공제하고) 내니까 그리 크지 않음
2. 다주택자들은 주택공시가 합산 6억 이상이면 종부세가 나온다.
3. 부부끼리 공동명의로 취득하면 나눠서 분할이 됌-종부세 절세 방안
(부부간의 증여가 10년간 6억까지 비과세)

4. 1% 에서 1.2%로 올라간다?? 결국 큰 차이 없음

5. 공시가 합산 약 20억 이상 되어야 실제적으로 내는 보유세가 많다.
6. 적용대상자는 마용성 다주택자 혹은 고가아파트 가고있는 사람들이 늘었다 (2020년 기준)




7. 임대사업자 혜택 

2018년 4월 1일 이전: 기준시가 6억이하 (면적제한x)이면 4년,8년 상관없이 종부세 배제, 양도세 일반세율
2018년 4월 1일 부터: 기준시가 6억이하 (면적제한x)이면 8년해야 종부세배제, 양도세 일반세율

2018.9.13이전에는 장기보유특별공제받으려면 85m2 이하만 되면 됐는데
2018.9.13이후 취득한 주택은 장기보유특별공제, 양도세 다 중과됌.
기준시가 6억이하이면서 85m2 이하라면 임대사업자내면 중과는 하지만 장기보유특별공제 70% 하고 중과함
(즉 6억 이하라는 규정이 신설 됌)


8. 소득세

기준시가 9억 초과 국내 주택 보유자, 국외 소재 1주택 보유자, 2주택 보유자 중 월세소득이 있는
임대사업 소득 2000만원 이하면 종합과세 , 분리과세 선택가능 어느 쪽이 유리한지는 사람마다 다름
분리과세: 14% , 종합과세는 말 그대로 자기버는 소득에 이 임대소득을 더하는 것 본인이 판단해야 함

 단, 2000만원 초과는 무조건 종합 과세

월세소득: 1주택자 비과세 
월세소득: 2주택자: 월세 과세 그리고 보증금은 비과세
월세소득 3주택자: 과세, 간주임대료3억 초과해야 과세 (40m2이하는 과세 안함)

전세 활용 투자 소득세 거의 안나옴… 의료보험 별도 얘기고
간주임대료로 세금이 나오는 사람은 거의 없다.
간주임대료 연소득이 1000만원이 넘어야 함

간주임대료 계산법
내가 전세를 '10억'을주고있으면?
10억 - 3억(기본공제) = 7억 
7억중에서도 60%만 활용했다고 본다 = 4억 2000만원
4억 2000만원 x 2% (예금이율정도만 계산) = 연 840만원
근데 또 여기서 1000만원을빼면 →  840-1,000= -160만원 이므로 = 간주임대료 소득은 없는걸로 봄

결론은 전세, 간주임대료로 소득세 내기는 힘들다 (거의 안나온다고 봐도 무방) 

9. 등록임대 주택에 대한 양도소득세 비과세요건 강화 (9억이하주택)
조정대상지역내 임대주택도 거주요건 2년 충족하여아 1세대 1주택 비과세 혜택
2019.12.17 이후에 임대주택 등록한 것들 해당

10. 주택담보대출 (LTV)
9억 까진 40%
15억 까진 20%
15억 초과시 아예x