[법원 판결] 민특법 vs 주택임대차 보호법, 부딪히는 법령

안녕하세요? 공인중개사 박소장입니다.

부동산 정책에 있어서 많은 변화가 있었습니다.

세금뿐만 아니라

세금에 직접적으로 연관이 있고

내 자본과 직접적으로 연관이 있는

'주택임대사업자'(주임사)에 대해서도 지각변동이 있었습니다.

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특히 주임사의 혜택부분이 되겠는데요.

최근 개정된 대표적인 내용들을 간단하게 살펴보면

2020년까지 등록한 임대주택에 한해서 일정요건을 갖추게되면

장특공제가 가능했지만

2021년부터는 장특공제가 폐지가 되었습니다.

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더 거슬러 올라가면

2020.7.10 대책때 발표한 '거주주택비과세' 에 관한 폐지 내용이 되겠습니다.

즉, 2020.7.11 이후에 모든 주택들을 임대등록을 하더라도

거주주택비과세를 받을수 없다라는 내용이 되겠는데요.

7.11 이후에 등록한 주택들이 처분을 하고

7.10 이전에 주임사로 등록된 주택들만 남아있어야

거주주택 비과세를 받을 수 있도록 복잡하고 까다롭게 바뀐것이지요.

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이렇듯 계속해서 바뀌어온 임대사업자 관련 법안들은

이해관계에 있어서 상충되고 얽히는 부분들이 있어서

법원의 판결에 의존해야만 하는 문제들도 있었습니다.

최근에 이 판례가 나왔는데요.

바로 '임대사업자의 최초임대료'와 '계약갱신청구권'이 부딪혀서 생긴 문제가 되겠습니다.

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내용을 살펴보면,

민간임대주택에 관한 특별법(민특법)과 주택임대차 보호법이 얽혀서 법원의 판결을 받은 사례가 되겠습니다.

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세부사항은

민특법에 따라 2019년 10월 23일 이전 임대등록을 하였다면

존속중인 임대차계약 종료 후 재계약시 '최초임대료'를 임대사업자가 정할 수 있었습니다.

[ex- 2019.07.01에 임대등록을 했고 임대차계약을 전세3억원에 체결한 후 만기가 되어 계약종료가 되면

재계약시에 주변시세가 약5억으로 올라서 5억원으로 최초임대료를 설정하였다]

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반면에 2020년 07월 31일 임대3법(주임법)이 시행되었습니다.

내용은 계약갱신청구권 5% 상한요율이 적용되었는데요.

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이 두 부분이 충돌하여 발생한 문제가 되겠습니다.

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결과적으로

계약갱신청구권이 생기기 이전 최초임대료 적용대상을 소급적용 시켜버린 것입니다.

(갱신청구권을 쓰게되면 5% 상한요율로 계속해서 제한받아야하니 임대인이 너무 불리하게 됌)

즉, 법원은 2019년10월23일 나왔던 '최초임대료'가 우선하는 것으로 해석을 하였습니다.

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사실 문제 부딪히는 문제는 이외에도 다양하게 있죠.

과태료 문제도 있고 임대개시일을 임대등록일로 혼동을 하여 많은 논란도 되고 있습니다.

다양한 이해관계가 상충되는데...앞으로 지속적으로 소송이 잇따를 것으로 보여집니다.

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따라서 정부는 자세한 안내없이 그저 던져놓지만

개정된 사항에 대해서는 반드시 짚고 넘어가시고 파악을 해두셔야만

눈뜨고 코 베일일이 없을 것 같습니다.

항상 눈 뜨시고 관련법규나 규정을 꿰뚫고있어서

'지피지기 백전불패' 를 실천할 수 있는 똑똑하고 현명한 투자자가 되시길 바라겠습니다.

감사합니다.